Спец счету управляющей компании

Спец счету управляющей компании

В нашей стране построено громадное количество многоквартирных домов, которыми необходимо разумно управлять и постоянно поддерживать в надлежащем состоянии, чтобы предотвратить раннее обветшание и преждевременный износ. Для таких целей собственникам многоэтажек нужно собрать деньги, и открыть спецсчет капитального ремонта. Как и кому это следует делать, пойдет речь ниже.

Выбор способа сбора средств на капремонт

В соответствии с действующим законодательством фонд капремонта многоэтажек может формироваться двумя способами:

  1. Спецсчет дома.
  2. Счета регионального оператора.

Перед тем как открыть спецсчет многоквартирной постройки, необходимо собрать владельцев недвижимости или ТСЖ и большинством проголосовать за это действие. Также следует определиться с суммой платежей и финансово-кредитной компанией, где будут храниться деньги.

Обладатели жилых помещений сами решают, как им собирать средства на капремонт дома, при этом Минстрой РФ советует открывать счет именно на свой дом. Таким образом, вы будете сами решать – как собрать и израсходовать деньги. В случае, когда ТСЖ не избрано, то инициатива правления передается на государственные органы – деньги копит региональный оператор, он же и распределяет их, контролируя сбор средств.

Когда собственники недвижимости в многоэтажных домах решают открывать счет в банке самостоятельно, то они одновременно могут не только выбирать банк для управления денежными средствами, но и сократить время ожидания наступления капитального ремонта. Для этого понадобится преодолеть несколько этапов, чтобы самостоятельно управлять взносами от жителей многоэтажек.

Преимущества открытия счета

Самое главное преимущество организации спецсчета – это способность в любой момент проверить его сохранность и пополнение собственниками многоэтажек. В случае с ТСЖ, нужно избрать представителя, который будет этим заниматься и отчитываться каждый месяц перед жильцами. При создании счета на имя регионального оператора никаких подробных отчетов вы не дождетесь.

Предпочтенная кредитно-финансовая организация ежемесячно начисляет проценты на вложенные деньги, поэтому, выбирая банк, где можно оформить спецсчет на капремонт, рекомендуется внимательно изучить условия хранения средств. Проверить проценты и сумму можно в любое удобное время, снять деньги вы также сможете, когда хотите. Для этого понадобится соответствующее решение собрания ТСЖ.

Создание лицевого счета в банке имеет и свои минусы, главным из которых является необходимость оплаты за открытие и обслуживание. К тому же, счет на базе регионального оператора очень редко включается в государственные или региональные дотационные и субсидированные программы. Из этого следует, что рассчитывать нужно будет только на себя, а банк из-за инфляции может потерпеть убытки и объявить о банкротстве. Все эти сведения необходимо иметь в виду при оформлении спецсчета на капитальный ремонт многоквартирного дома.

Открытие спецсчета

Открытие спецсчета происходит после собрания жильцов, которые решили таким способом копить деньги на капремонт. Когда счет оформляется на ТСЖ, то выбранный представитель обращается в банковские структуры с соответствующим решением. Если для этих целей выбрали регионального оператора, то все бумаги адресуют ему. Созданный на таких основаниях счет, должен использоваться только по прямому назначению, то есть быть целевым. Существуют некоторые тонкости управления подобным счетом:

  • при создании указывается многоквартирное здание, для которого предназначен сбор средств;
  • деньги, переводимые на этот счет, направляют только на капремонт;
  • любой собственник может, когда захочет требовать сведения о поступлении средств и проведенных операциях, для чего нужно написать запрос в банковское учреждение;
  • никто не имеет права арестовывать спецсчет.

Извещение о создании счета и переводе на него зачисленных ранее платежей адресуют региональному оператору Фонда.

Перевод денег от регионального оператора на спецсчет

Когда владельцы недвижимости принимают решение о создании специального счета, то это не значит, что деньги от регионального оператора переведут туда незамедлительно. Существуют определенные тонкости подобной операции:

  • принятое владельцами недвижимости постановление о том, что они расторгли договор с региональным оператором, будет иметь силу не раньше, чем через год после получения документов;
  • при наличии долгов за сборы на капитальный ремонт постановление о переводе денег будет действительно только после их полной оплаты;
  • когда решение вступит в силу, региональный оператор переведет деньги не позже пяти дней.

С этого времени зачисляющиеся средства будут собираться на персональном счёте определенного многоэтажного дома.

Основные нюансы

Открываемый спецсчет нужно размещать в финансово-кредитном учреждении, которое удовлетворяет требованиям, изложенным в действующих законах и постановлениях. Например, открывать счет можно только в организациях, которые имеют генеральную лицензию от Центробанка на проведение финансовых операций, и их уставной капитал составляет не меньше чем 20 миллиардов рублей.

В процессе формирования счета расходовать деньги на иные нужды нельзя, а средства возможно снимать только после предъявления соглашения с подрядчиками и акта на произведенные работы. В соответствии с законодательством возможно перечислять авансовые платежи на основании подписанного договора, но в таком случае сумма не должна быть более 30 процентов от общей сметы.

Подрядчиков выбирают владельцы недвижимости в лице ТСЖ. Если срок выполнения капитального ремонта (отраженный в региональном перечне) истекает, а денег собрано мало, то собственники самостоятельно ищут способ собрать дополнительные деньги на проведение работ. Они могут постановить увеличить ежемесячные взносы или взять кредит в банке на эти цели.

ВНИМАНИЕ! При срыве указанных сроков организации капитального ремонта, деньги со счета многоэтажки переведут региональному оператору по решению местных органов власти. Об этом проинформируют жильцов дома.

Также собственники недвижимости в многоэтажках обязаны контролировать своевременное перечисление средств на счет капремонта, для чего в постановлении общего собрания определяют методы борьбы с неплательщиками и отвечающих за это людей. Действия по отправке жителям МКД платежек, сбор взносов и их контроль поручают ТСЖ или другому органу управления.

Читайте также:  Обучение работы на бирже с акциями

Формирование размера платежа

Согласно 171 статье Жилищного кодекса, когда средства сконцентрированы на спецсчете, то лицо, ответственное за его создание, обязано предоставить собранию собственников жилья платежную документацию на уплату взносов на капитальный ремонт. Определенных условий в Жилищном кодексе нет, что означает возможность самостоятельного регулирования платежей в соответствии с возможностями и желаниями жильцов.

Размер взносов рассчитывают исходя из нужд многоэтажки, числа зарегистрированных граждан и площади жилых помещений в постройке. Хороший вариант – переадресовать обязанности по определению размера платежей управляющей организации, которая точно имеет определенный опыт в таких вопросах.

При создании спецсчета нужно будет также платить за его открытие и обслуживание банковской организацией. Персонально за это ответственность не возлагается ни на одного жильца. Как правило, в контракте с банковскими структурами регламентируется вероятность взятия денег со спецсчета на определенных процентных ставках.

Способы оплаты региональному оператору и на спецсчет

И тот и другой способ подразумевают оплату взносов по квитанциям, которые высылают каждый месяц владельцам недвижимости. После внесения денег банки переводят их либо региональному оператору, либо на спецсчет многоэтажки. На собранные деньги и будет в установленное время капитально отремонтирован многоквартирный дом. Собирают средства только в рублях.

Владельцы спецсчета

Собственниками специального счета могут быть регоператоры, ТСЖ, кооператив, управляющая компания, которые обслуживают многоэтажку по заключенному соглашению с собственниками. Никакое физлицо не может быть хозяином спецсчета.

Если собственники решили изменить способ формирования фонда капремонта, то им нужно провести собрание и проголосовать за открытие собственного счета и перевода денег от регионального оператора. Для утверждения решения необходима половина жильцов дома плюс один голос.

При необходимости поменять владельца предыдущему и предполагающемуся держателю нужно посетить банковское учреждение с постановлением собрания собственников многоэтажки и организовать передачу счета другим людям, составив письменные заявления. Руководство финансово-кредитного учреждения разберет подобную просьбу за несколько рабочих дней и проинформирует о вынесенном решении представителей ТСЖ.

Кто несет ответственность за счет

Распоряжаются деньгами в такой ситуации владельцы недвижимости. ТСЖ при этом только номинальный обладатель. За целевые траты несет ответственность кредитно-финансовая компания.

ВАЖНО! Распоряжаться деньгами могут собственники, принимая нужные решения на собрании, это касается только использования средств конкретно на капремонт.

Банки со своей стороны также контролируют расходование денег только на капитальный ремонт.

В жилищном законодательстве регламентируется обязанность по собиранию денег на капремонт многоэтажек. Капремонт обходится в огромные суммы, которые внести единовременно очень проблематично. Только для замены кровельного покрытия хрущевки понадобится не менее 1,5 миллиона рублей. Поменять лифтовое оборудование и кабину в многоэтажке – 2 миллиона. Из этого следует, что единственный способ собрать деньги – копить их на спецсчете необходимое время.

Контроль за собранными деньгами

Банковские структуры контролируют расходы на целевых счетах при помощи документов, которые должны собрать и оформить представители ТСЖ или управляющих компаний. Это значит, что только после выполнения работ и подписания соответствующих бумаг, денежные средства перечислят подрядным организациям. Как уже говорилось выше, любой собственник может затребовать выписку по движению средств на счете.

Все региональные операторы учитывают деньги, которые перечисляют владельцы квартир, и публикуют отчеты на своих страницах в интернете в соответствии с указом Минстроя. Все, кто захочет, могут просмотреть сведения о доме, узнать сумму накопленных средств, операции со счетом и т. д.

Выбор регионального оператора

Фонд капитального ремонта на спецсчете регоператора может собираться после соответствующего выбора владельцев квартир. Также регоператор собирает средства, когда собственники жилых помещений не приняли никакого решения по этому вопросу.

Сведения о региональном операторе в определенной местности вы можете выяснить в органах самоуправления, которые действуют в вашем городе или поселке. Обычно такая информация публикуется на сайтах и в СМИ.

Льготы на капремонт

Существуют льготы на платежи за капремонт. Не выплачивать взносы имеют право следующие группы лиц:

  • герои Советского Союза, кавалеры ордена Славы;
  • герои соцтруда;
  • ветераны труда и войны;
  • инвалиды;
  • узники концлагерей;
  • дети-сироты.

Субсидии могут предоставляться только лицам, которые не имеют долгов по оплате услуг ЖКХ и найму. Также не должно быть недоимок по взносам на капремонт. Помимо этого, многие региональные власти предоставляют компенсационные льготы по платежам за капремонт людям пенсионного возраста:

  • в размере 50 процентов – для 70-летних граждан;
  • 100 процентов – для 80-летних людей.

Такой список не является фиксированным, его могут дополнить региональные власти или муниципалитеты. Например, 72 региона утвердили законодательные акты о компенсационных выплатах, а в 13 регионах такие постановления все еще разрабатываются.

Заключение

Открывать спецсчет на капремонт нужно после постановления собрания владельцев недвижимости. Делать это следует как можно быстрее, иначе после месяца местная администрация или муниципалитет вправе передать здание региональному оператору.

Практически каждая управляющая организация сталкивается со службой судебных приставов и обращением взыскания на счета организации. В силу специфики деятельности, управляющие организации, кроме обычных расчетных счетов, открывают так же специальные счета для расчетов с ресурсоснабжающими организациями и накопления средств на капитальный ремонт МКД. Расчеты по указанным спецсчетам подлежат особому правовому регулированию, в связи с чем, банки зачастую ошибочно списывают средства с указанных счетов.

Читайте также:  Куратова 50 сыктывкар на карте

Правоотношения по банковскому счету регулируются нормами главы 45 ГК РФ. Нормативная база для списания денежных средств изложена в статье 854 Гражданского кодекса.

Принудительное списание может осуществляться по решению суда, в случаях, предусмотренных законом, а также вытекать из условий договора между банком и клиентом. Согласно пункту 1 статьи 845 ГК РФ, банковский счет — это счет, открываемый банком своим клиентам для участия последних в безналичном денежном обороте и аккумулировании на счете денежных средств для целевого использования. По договору банковского счета банк обязуется принимать и зачислять поступающие на счет, открытый клиенту (владельцу счета), денежные средства, выполнять распоряжения клиента о перечислении и выдаче соответствующих сумм со счета и проведении других операций по счету.

Поставщик при осуществлении расчетов с платежным агентом при приеме платежей обязан использовать специальный банковский счет (часть 18 статьи 4 Закона от 03.06.2009 № 103-ФЗ «О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными агентами».

Обращение взыскания на денежные средства регулируется Федеральным законом от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее — Закон «Об исполнительном производстве»), из части 2 статьи 70 которого следует, что перечисление денежных средств со счетов должника производится на основании исполнительного документа или постановления судебного пристава-исполнителя без представления в банк или иную кредитную организацию взыскателем или судебным приставом-исполнителем расчетных документов. Не исполнить исполнительный документ или постановление судебного пристава-исполнителя полностью банк или иная кредитная организация может в случае отсутствия на счетах должника денежных средств либо в случае, когда на денежные средства, находящиеся на указанных счетах, наложен арест или когда в порядке, установленном законом, приостановлены операции с денежными средствами, либо в иных случаях, предусмотренных федеральным законом (часть 8 статья 70 Закона «Об исполнительном производстве»).

Системный анализ главы 8 Закона «Об исполнительном производстве», в которой также содержится норма части 5 статьи 70, предписывающая кредитным организациям списывать денежные средства со счетов должника, которая именуется «Обращение взыскания на имущество должника», позволяет сделать вывод о том, что Закон предписывает кредитным организациям списывать денежные средства принадлежащие должнику.

При этом, в силу положений пунктов 16 — 17, 19 — 20 статьи 4 Закона от 03.06.2009 № 103-ФЗ по специальному банковскому счету платежного агента могут осуществляться следующие операции: зачисление принятых от физических лиц наличных денежных средств; зачисление денежных средств, списанных с другого специального банковского счета платежного агента; списание денежных средств на специальный банковский счет платежного агента или поставщика; списание денежных средств на банковские счета. Осуществление других операций по специальному банковскому счету платежного агента не допускается.

Как следует из Определения № ВАС-6687/13 от 24.07.2013 по делу № А33-9496/2012 «Обращение взыскания на денежные средства, находящиеся на расчетном счете должника – управляющей компании, возможно только в случае принадлежности всех находящихся на расчетном счете денежных средств должнику. Обращение взыскания на денежные средства, находящиеся на специальном банковском счете должника, в интересах одной ресурсоснабжающей организации затрагивает интересы населения как потребителя и может иметь социально значимые негативные последствия».

ВС РФ в Определении от 13 октября 2016 г. № 303-КГ16-10101, указал следующее: удовлетворяя заявленное требование, суды нижестоящих инстанций руководствовались статьями 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 845, 854 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Закона об исполнительном производстве, Закона № 103-ФЗ, условиями договора от 31.10.2011 № 2011/12, и исходили из того, что денежные средства, поступающие на специальный счет общества (поставщика в смысле Закона N 103-ФЗ), до их распределения по расчетным счетам общества и ресурсоснабжающих организаций, включают в себя платежи граждан за коммунальные услуги, оказанные ресурсоснабжающими организациями и имеют специальное назначение, следовательно, данные денежные средства не могут быть признаны денежными средствами общества.

Следует отметить, что постановление судебного пристава-исполнителя об аресте или об обращении взыскания на денежные средства, находящиеся на специальных банковских счетах платежного агента (субагента) и поставщика денежных средств, а также исполнительные листы, предъявленные взыскателем непосредственно в банк, подлежат исполнению в общеустановленном Законом об исполнительном производстве порядке. Вместе с тем, правомерными являются действия в части ареста, а также взыскания денежных средств со специального банковского счета только в части средств, принадлежащих платежному агенту или поставщику денежных средств.

Данная позиция также подтверждается многочисленной арбитражной практикой Решением Арбитражного суда смоленской области от 5 сентября 2017 г. по делу № А62-3390/2017; Постановлением первого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2017 по делу № А 43-8669/2017 и т.д.

Как отмечают суды при наличии сведений о поступлении на счет должника денежных средств, на которые в соответствии со статьей 101 ФЗ «Об исполнительном производстве» не может быть обращено взыскание, банку следует сообщить судебному приставу-исполнителю о невозможности исполнить постановление в части обращения взыскания на такие денежные средства.

Таким образом, списание банком средств со спецсчетов является незаконным.

При создании управляющей компании владельцам и руководящему составу приходится решать множество административных вопросов.

В данной статье речь пойдёт об одном из них: о счетах, которые управляющие организации открывают в банках и используют в своей работе.

Читайте также:  Судебные приставы мончегорск официальный сайт узнать задолженность

Наши эксперты расскажут, для каких целей открывается каждый счет, и отдельное внимание будет уделено спецсчету для капитального ремонта: как его можно открыть и кто будет его владельцем.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82 . Это быстро и бесплатно !

Зачем нужны счета?

Управляющая компания является юридическим лицом. Статья 861 Гражданского кодекса РФ прямо указывает, что организации должны производить расчёты между собой в безналичном порядке.

Участие в безналичном денежном обороте возможно только при заключении договора на открытие счёта в банке.

Управляющая компания аккумулирует на своих счетах денежные средства, поступающие от собственников жилья за потреблённые ими услуги.

Эти деньги используются организацией для исполнения своих обязательств перед контрагентами: ресурсными организациями, строительными фирмами, заготовителями вторсырья и так далее. Счёт в банке управляющей компании необходим для того, чтобы принимать платежи от клиентов и рассчитываться с другими организациями.

Существующие виды

Управляющая компания использует несколько видов счетов в своей работе.

Расчётный

Он открывается в банке и используется для приёма платежей от собственников квартир и ТСЖ и для оплаты услуг различных организаций.

Лицевой

Он создаётся в банке на базе расчётного счёта для контроля движения денег с отдельным лицом. Собственники жилья могут самостоятельно инициировать создание отдельного лицевого счета дома в управляющей компании для их многоквартирного жилого дома. Такое действие позволит сделать расходование денег на содержание дома максимально прозрачным.

Кроме того, управляющая компания может ограничить доступ к бухгалтерской информации, мотивируя отказ тем, что в документах содержатся сведения о других многоквартирных домах, которые не подлежат передаче третьим лицам.

Специальный на капремонт

Кроме указанных счетов, управляющими компаниями практикуется и открытие спецсчета на капитальный ремонт. Он открывается для сбора средств с собственников жилья, чтобы в будущем провести капремонт в их доме. Смысл выделения специального счёта в том, чтобы деньги плательщиков не шли в «общий котёл».

Очевидно, что капитальный ремонт дома – дело отдалённой перспективы, поэтому велик соблазн покрыть из отложенных денег текущий дефицит.

Взыскать растраченные деньги и привлечь виновных лиц к ответственности спустя пару лет будет очень трудно, а средства на капитальный ремонт откладываются в течение 15-20 лет.

Поэтому открытие спецсчета является наиболее целесообразным и выгодным в перспективе решением в данном случае в отличие от вложений в своеобразную «финансовую пирамиду».

Порядок открытия спецсчета на капремонт в управляющей компании

Вопросы, касающиеся открытия спецсчета для управляющей организации, регулируются статьями 175-177 ЖК РФ. Разберём, как именно нужно действовать управляющей компании, чтобы открыть спецсчёт, можно ли оформить собственником не УК.

Собственники квартир на общем собрании должны проголосовать за решение об открытии счёта, выбрать банк, назначить ответственное лицо. Большинство банков начисляют дивиденды на среднемесячный остаток на специальном счёте.

Следует проанализировать, в какой кредитно-финансовой организации размещение денег будет наиболее выгодным.

Владелец специального счета на капитальный ремонт — управляющая компания, но может быть и другой собственник. Владельцем специального счёта, кроме УК могут быть:

  1. ТСЖ, если оно было образовано жильцами многоквартирного дома.
  2. Жилищный кооператив.

В данном случае, не имеет большого значения, кто именно заключал договор и открывал спецсчет на капремонт в управляющей компании.

Из видео вы узнаете, кто может быть владельцем спецсчета на капитальный ремонт:

Специалисты банка при приёме платёжных поручений будут контролировать целевое использование денежных средств, а использованы эти финансы могут быть только на капитальный ремонт конкретного многоквартирного жилого дома.

Необходимые документы

При обращении в кредитно-финансовую организацию, будущему владельцу счёта нужно предоставить протокол общего собрания собственников квартир, где будут отражены следующие вопросы:

  • решение о выборе способа финансирования капитального ремонта;
  • размер ежемесячных взносов;
  • лицо, которое уполномочивается собранием на открытие счёта и на расходование денег на нём в дальнейшем;
  • период проведения ремонтных работ;
  • перечень работ, которые должны быть проведены в многоквартирном доме при выполнении капитального ремонта;
  • решение, касающееся выбора банка, где будет открыт счёт и, естественно, банк должен быть именно тот, куда подаются документы.

Вместе с протоколом в банк следует предоставить:

  1. Свидетельство о регистрации юридического лица.
  2. Учредительный документ организации.
  3. Свидетельство о постановке на учёт в налоговом органе.
  4. Карточку с образцами подписи руководителя и печати.
  5. Выписку из ЕГРЮЛ.
  6. Паспорт обратившегося за открытием счета.
  7. Документ, подтверждающий полномочия лица, обратившего за открытием счёта (доверенность или заверенная выписка из протокола общего собрания).

Точный перечень документов устанавливается в каждом банке отдельно.

Как можно заметить, сложностей с открытием счетов, в том числе и спецсчета на капитальный ремонт, у управляющей компании не должно возникнуть. Специалисты банка всегда могут проконсультировать заявителей о перечне документов, которые необходимо представить, и других формальностях.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector